Решение на Съда на Европейския съюз от 2024 г. по дело C‑562/22 даде ясна индикация какви са границите на националното законодателство, когато става въпрос за правото на свободно движение на капитали в рамките на ЕС. Казусът е от особено значение за всеки чуждестранен гражданин или бизнес, който е инвестирал или възнамерява да инвестира в недвижими имоти в България.
Какво се случи?
Австрийски гражданин инвестирал над 60 000 евро за закупуване на земеделски имоти в България още през 2004–2005 г. Поради тогавашната забрана за чужденци да притежават земя, имотите са придобити формално на името на български гражданин – негов познат, който подписва три нотариално заверени декларации, че австриецът е реалният собственик.
След смъртта на българския гражданин, австрийският инвеститор подава иск в български съд срещу неговите наследници с искане да бъдат обявени за нищожни, като привидни, договорите за придобиване на земеделски земи в България.
Това довежда до съдебен спор, при който съдът спира производството и се обръща към Съда на ЕС с въпрос дали ограничението по чл.3в от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи противоречи на правото на свободно движение на капитали.
Какво реши Съдът на ЕС?
Съдът на ЕС отсъжда, че изискването за петгодишно пребиваване в България като условие за придобиване на право на собственост върху земеделска земя от гражданин на друга държава членка противоречи на Договора за функционирането на ЕС (член 63, параграф 1). С други думи – това ограничение представлява недопустима пречка пред свободното движение на капитали.
Още по-важно е, че Съдът подчертава: макар държавите да могат да въвеждат ограничения с цел защита на националните интереси, такива ограничения трябва да бъдат пропорционални и да не водят до дискриминация. А в конкретния случай мярката е непропорционална и дискриминира чуждестранните инвеститори спрямо българските граждани.
Защо това е важно за бизнеса?
- Сигурност за чуждестранните инвеститори – Решението потвърждава, че граждани от ЕС имат равни права при инвестиции в български имоти, включително земеделска земя.
- Ограниченията трябва да бъдат обосновани и разумни – Националните законодателства трябва да съобразяват вътрешните си ограничения с правото на ЕС. Промени в законите не могат да се прилагат със задна дата по начин, който ощетява инвеститори.
- Юридическата форма не отменя икономическата реалност – Дори когато формално собствеността е била прехвърлена чрез български гражданин, ако има доказателства, че чуждестранният инвеститор е реалният собственик, правото на собственост трябва да бъде признато.
Какво следва?
Това решение има реални последици за текущи и бъдещи спорове в България, свързани с придобиване на собственост от чужденци. То също така изпраща ясно послание към държавите членки: свободата на движение на капитали не е абстрактен принцип, а реална защита за инвеститорите в рамките на ЕС.
